Quando scoppiano i litighi sulle pulizie condominiali, di solito non è solo una questione di polvere sulle scale. È una di quelle cose piccole che, a forza di ripetersi, diventano enormi: chi paga, chi non paga, chi “tanto io non uso l’ascensore”, chi “al piano terra non mi riguarda”. La buona notizia è che la legge, qui, parla in modo abbastanza chiaro, basta sapere dove guardare.
Cosa si intende per “pulizie” e perché riguardano tutti
Nel condominio le pulizie non sono un capriccio estetico. Sono parte della manutenzione ordinaria delle parti comuni, quelle aree che servono (direttamente o indirettamente) a tutti: androne, scale, corridoi, ascensore, pianerottoli, spesso anche zone di accesso e spazi condivisi.
Il punto chiave è l’art. 1117 del Codice Civile, che include tra i beni comuni proprio scale e ascensori (e in generale tutto ciò che è destinato all’uso comune). Tradotto in pratica: anche chi ha un negozio, un garage o vive al piano terra, in linea generale, partecipa alle spese di conservazione e pulizia delle parti comuni.
Chi è obbligato a pagarle: la regola dei millesimi
Qui entra in scena l’art. 1123 c.c., la bussola della ripartizione spese: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà, cioè secondo i millesimi.
In parole semplici:
- se possiedi più “quota” di edificio, paghi di più,
- se possiedi meno, paghi meno,
- non decide “chi usa di più”, decide la tabella millesimale (salvo eccezioni specifiche).
Per alcune componenti, come le scale, si incrociano anche criteri legati all’uso e al piano (si pensi ai principi che ruotano intorno agli artt. 1123 e 1124), ma per le pulizie delle parti comuni la prassi tipica resta: riparto secondo millesimi, perché il servizio preserva decoro, igiene e valore dell’immobile per tutti.
Il ruolo dell’amministratore: non è solo “quello che manda i bollettini”
Quando c’è un amministratore, l’art. 1130 c.c. gli attribuisce compiti molto concreti: eseguire le delibere dell’assemblea, curare l’osservanza del regolamento, compiere atti conservativi e, soprattutto, gestire la contabilità e il recupero delle somme dovute.
Nella vita reale significa che l’amministratore:
- propone o raccoglie preventivi per il servizio di pulizia,
- porta la scelta in assemblea (se serve delibera),
- organizza calendario e modalità (scale, ascensore, vetri, garage, raccolta foglie, ecc.),
- ripartisce i costi nelle rate condominiali,
- in caso di morosità, sollecita e attiva le procedure di recupero.
Affidarsi a una ditta esterna, quando possibile, riduce le discussioni e rende più tracciabili costi e prestazioni (fatture, capitolato, frequenza).
Come decide l’assemblea: frequenza, budget e votazioni
L’assemblea stabilisce in genere modalità, frequenza e budget, approvando preventivo e consuntivo. L’art. 1136 c.c. disciplina i quorum: in prima convocazione servono maggioranze più alte, in seconda convocazione i numeri richiesti si abbassano (ad esempio può bastare un terzo dei partecipanti, a seconda del tipo di delibera e dei valori coinvolti).
Per evitare frasi del tipo “non sapevo nulla”, è utile che tutto passi da verbale e che ci sia un capitolato minimo, anche semplice, ad esempio:
- quante volte a settimana si lavano le scale,
- se si pulisce anche l’ascensore,
- come si gestiscono giorni festivi e sostituzioni,
- come si controlla la qualità del servizio.
E se non c’è amministratore? E i turni tra condomini?
Nei piccoli stabili senza amministratore, i condomini devono organizzarsi in autonomia. I turni interni sembrano la soluzione più economica, ma spesso sono quelli che accendono le micce: qualcuno salta, qualcuno pulisce “a modo suo”, qualcuno si fa male.
E qui c’è un dettaglio pratico che pesa: infortuni e responsabilità. Se una persona cade mentre pulisce una scala per conto del condominio, la gestione può diventare molto più complicata di quanto sembri.
Morosità e litigi: cosa succede se qualcuno non paga
Quando qualcuno non versa la sua quota, non è “un problema privato”: il servizio va pagato comunque. L’amministratore può sollecitare, informare l’assemblea e, se necessario, attivare il recupero forzoso del credito. Nel frattempo, gli altri condomini spesso anticipano, ed è lì che nascono i conflitti.
Se il clima si fa pesante, le strade realistiche sono:
- chiarimento e verifica dei conteggi (millesimi, competenze, eventuali errori),
- applicazione del regolamento condominiale,
- mediazione o, in ultima istanza, giudice.
Il punto da ricordare, quello che spesso chiude la discussione, è semplice: le pulizie delle parti comuni sono un costo di gestione necessario, e l’obbligo di contribuire, di norma, riguarda tutti. Quando le regole sono scritte, votate e applicate con trasparenza, anche il pianerottolo più “caldo” torna sorprendentemente tranquillo.
